קניית בית ביוון כאזרח ישראלי יכולה להיות השקעה מצוינת, אך היא דורשת הכנה ומחקר. הנה כמה צעדים שיש לנקוט כדי להפוך את התהליך לחלק ככל האפשר:
- חקרו את שוק הנדל”ן היווני: לפני קבלת החלטות כלשהן, חשוב להבין היטב את תנאי השוק הנוכחיים ביוון. חפשו מידע על מחירים ממוצעים, מיקום וסוגי מקומות אירוח זמינים.
כאשר חוקרים את שוק הנדל”ן היווני, חשוב לקחת בחשבון תחומים שונים ואת המאפיינים האישיים שלהם. להלן מספר תחומים שיש לקחת בחשבון כאשר מחפשים להשקיע בנכס יווני:
אתונה: כבירת יוון, אתונה היא יעד פופולרי הן לתיירים והן למשקיעי נדל”ן. העיר מציעה שילוב של נכסים מודרניים והיסטוריים, עם סצנה תרבותית תוססת וכלכלה צומחת.
כרתים: האי כרתים ידוע בחופיו היפים, בכפרים הציוריים ובאקלים המתון שלו. זהו יעד פופולרי עבור בתי נופש ונכסים להשכרה.
הפלופונסוס: הפלופונסוס הוא חצי אי גדול בדרום יוון הידוע באתריו העתיקים, בחופים היפים ובכפרים המסורתיים שלו. זהו יעד פופולרי עבור אלה המחפשים אורח חיים כפרי יותר.
האיים הקיקלאדיים: האיים הקיקלאדיים הם קבוצת איים בים האגאי, הידועים בבתיהם המסוידים בלבן ובכנסיות בעלות הכיפה הכחולה. הם יעדים פופולריים עבור בתים שניים ויחידות נופש.
האיים היוניים: האיים היוניים ממוקמים בחוף המערבי של יוון וידועים בנופים הירוקים שלהם, במים הצלולים ובאורח החיים הנינוח שלהם. הם יעדים פופולריים עבור בתי נופש ונכסים להשכרה.
בסופו של דבר, התחום הטוב ביותר להשקיע בו תלוי בהעדפות האישיות שלך וביעדי ההשקעה שלך. חשוב לחקור כל אזור ביסודיות ולבקר באופן אישי במידת האפשר, כדי לקבל תחושה של שוק הנדל”ן המקומי ואורח החיים.
- מצא סוכן נדל”ן אמין: מציאת סוכן נדל”ן אמין ביוון יכולה להיות עזרה רבה בניווט בשוק הנדל”ן. חפש סוכן עם ניסיון בעבודה עם קונים בינלאומיים שמדבר גם יוונית וגם אנגלית.
Here 10 אתרים בסגנון של yad2 ביוון:
1. Rightmove: Rightmove הוא אתר נדל”ן פופולרי הכולל מגוון רחב של נכסים למכירה ביוון. אתם יכולים לחפש מקומות אירוח לפי מיקום, מחיר ומספר חדרי שינה.
2. Zillow: Zillow הוא אתר נדל”ן מוביל בארה”ב, והוא מציע גם מבחר נכסים למכירה ביוון. אתם יכולים לחפש מקומות אירוח לפי מיקום, מחיר ומספר חדרי שינה.
3. חילופי נכסים יווניים: חילופי נכסים יווניים הוא אתר המתמחה בנכסים למכירה ביוון. הוא כולל מגוון רחב של נכסים, כולל דירות, וילות וקרקעות.
4. נכסים יווניים למכירה: אתר זה מתמקד בשוק הנדל”ן היווני, ומציע מגוון נכסים למכירה בכל רחבי יוון, כולל דירות, וילות וקרקעות.
5. בתים באי היווני: בתים באי היווני הוא אתר המתמחה בנכסים למכירה באיי יוון. הוא כולל מגוון רחב של נכסים, כולל דירות, וילות וקרקעות.
6. VIVIUN: אתר זה הוא אתר נדל”ן עולמי המציע מגוון רחב של נכסים למכירה ביוון, כולל דירות, וילות וקרקעות.
7. מאתר הנכסים היווני: מאתר הנכסים היווני הוא אתר המתמחה בנכסים למכירה ביוון. הוא כולל מגוון רחב של נכסים, כולל דירות, וילות וקרקעות.
8. לחיות את יוון: לחיות את יוון הוא אתר אינטרנט המציע מגוון רחב של נכסים למכירה ביוון, כולל דירות, וילות וקרקעות.
9. פוסט פפאס: פוסט פפאס הוא אתר המציע מגוון רחב של נכסים למכירה ביוון, כולל דירות, וילות וקרקעות.
10. בתים יוון: בתים יוון הוא אתר המתמחה בנכסים למכירה ביוון. הוא כולל מגוון רחב של נכסים, כולל דירות, וילות וקרקעות.
ראוי לציין כי אתרים אלה אינם מיועדים אך ורק ליוון וייתכן שתמצאו גם מדינות ואזורים אחרים, תמיד חשוב לוודא את האותנטיות של הרישומים ואת האמינות של המוכרים.
- קבל אישור מראש למשכנתא: בנקים יווניים רבים מציעים משכנתאות לקונים זרים, אך התהליך יכול להיות מורכב. כדאי לקבל אישור מראש למשכנתא לפני שמתחילים בחיפוש אחר נכס.
קבלת אישור מראש למשכנתא ביוון כאזרח ישראלי יכולה להיות תהליך מורכב, אך על ידי ביצוע השלבים הבאים תוכלו להגדיל את סיכויי ההצלחה שלכם:
1. אסוף את המסמכים הדרושים: כדי לקבל אישור מראש למשכנתא, תצטרך לספק מסמכים מסוימים לבנק היווני. זה יכלול בדרך כלל הוכחת הכנסה, כגון תלושי שכר והחזרי מס, כמו גם הוכחת זהות ותושבות.
2. מצא בנק יווני שמקבל קונים זרים: לא כל הבנקים היווניים מציעים משכנתאות לקונים זרים, ולכן חשוב למצוא אחד שכן. אתה יכול לחקור באינטרנט או לבקש סוכן נדל”ן המלצות.
3. חקרו את שוק המשכנתאות היווני: לפני שאתם מגישים בקשה למשכנתא, חשוב להבין היטב את שוק המשכנתאות הנוכחי ביוון. חפש מידע על שיעורי הריבית, התנאים וההתניות וכל העמלות הקשורות למשכנתא.
4. הגישו בקשה למשכנתא: לאחר שמצאתם בנק מתאים, תוכלו להגיש בקשה למשכנתא. יהיה עליך למלא טופס בקשה ולספק את המסמכים הדרושים.
5. ספק נכס כבטוחה: בנקים יווניים בדרך כלל דורשים להעמיד נכס כבטוחה למשכנתא. יהיה עליכם לספק לבנק את שטרי הבעלות של הנכס, אשר יוחזקו כבטוחה עד לפירעון מלא של המשכנתא.
6. המתינו להחלטת הבנק: לאחר הגשת הבקשה והמסמכים הנדרשים, הבנק יבחן את בקשתכם ויחליט האם לאשר את המשכנתא שלכם. תהליך זה יכול להימשך מספר שבועות, אז היו מוכנים לחכות.
7. פנו לעורך דין: כדאי לשכור עורך דין שיעזור לכם בהיבטים המשפטיים של בקשת המשכנתא, הוא יכול לעזור לכם להבין את החוזה ולוודא שהכל תקין.
כדאי לציין שהתהליך יכול להיות שונה בהתאם לבנק ולסוג המשכנתא שאתם מבקשים, ולכן עדיף לבדוק עם הבנק דרישות ספציפיות. בנוסף, חשוב להיות מודעים לחוקי המס היווניים בנוגע לרכישת נכסים ולהתייעץ עם מומחה מס.
- שכרו עורך דין: שכירת עורך דין שיעזור בהיבטים המשפטיים של רכישת נכס ביוון היא חיונית. עורך דין טוב יעזור עם החוזה ויוודא שהכל בסדר.
בעת רכישת בית ביוון, ישנם מספר מסים שיש לקחת בחשבון. אלה כוללים:
מס העברה: מס זה, הידוע גם בשם “מס העברת מקרקעין”, הוא מס חד פעמי המשולם כאשר נכס מועבר מבעלים אחד למשנהו. המס מחושב כאחוז מערך הנכס והוא בדרך כלל סביב 3%.
מע”מ: אם הנכס הנרכש הוא חדש או לא אוכלס בעבר, יחול גם מס ערך מוסף (מע”מ). שיעור המע”מ הוא 24% ומתווסף למחיר הרכישה.
שכר טרחת נוטריון: שכר טרחת נוטריון הוא בדרך כלל סביב 0.5% ממחיר הרכישה ויש לשלמם בעת המכירה.
אגרות רישום נכס: לאחר השלמת הרכישה, הבעלים החדשים יהיו אחראים לרישום הנכס בטאבו המקומי. העמלות עבור זה עשויות להשתנות בהתאם לערך הנכס.
בעת מכירת נכס ביוון, המס העיקרי שיש לקחת בחשבון הוא מס רווחי הון (CGT). מס זה מוחל על הרווח שנעשה ממכירת הנכס ומחושב כאחוז מהרווח. השיעור הנוכחי עבור CGT ביוון הוא 15%.
חשוב לציין כי מסים אלה עשויים להשתנות בהתאם לנסיבות הספציפיות של הרכישה או המכירה, ותמיד מומלץ להתייעץ עם מומחה מס או עורך דין לפני קבלת החלטות כלשהן. בנוסף, על מנת להימנע מבעיות עתידיות, חשוב להצטייד בכל הניירת הנדרשת כולל בעלות הנכס, היתרי בנייה וכל מסמך רלוונטי אחר.
- השלימו את העסקה: לאחר שמצאתם נכס מתאים, הגיע הזמן להשלים את העסקה. זה יהיה כרוך בחתימה על חוזה מכירה, תשלום פיקדון והעברת הכספים הנותרים.
לאחר שמצאתם נכס מתאים, קיבלתם משכנתא ושכרתם עורך דין, תהליך רכישת בית ביוון יהיה כרוך במספר שלבים. להלן סקירה כללית של התהליך:
1. לחתום על מזכר הבנות (MOU): זהו הסכם ראשוני בין הקונה למוכר, המפרט את תנאי המכירה. הוא יכלול את מחיר הרכישה, סכום ההפקדה ותאריך ההשלמה.
2. שלם את הפיקדון: לאחר החתימה על מזכר ההבנות, הקונה יידרש בדרך כלל לשלם פיקדון, בדרך כלל בין 10-20% ממחיר הרכישה.
3. בצע בדיקת נאותות: עורך הדין שלך יבצע בדיקת נאותות על הנכס, כולל בדיקת בעלות הנכס, היתרי בנייה, מיסים וכל מידע רלוונטי אחר.
4. חתמו על חוזה הרכישה: לאחר ביצוע כל בדיקת הנאותות ושני הצדדים יהיו מרוצים מהתנאים, ייערך וייחתם חוזה רכישה על ידי שני הצדדים.
5. העברת יתרת הכספים: יתרת הכספים למחיר הרכישה תועבר למוכר או לעורך דינו של המוכר.
6. קבלת הבעלות על הנכס: עורך הדין יטפל בהעברת הבעלות בנכס מהמוכר לקונה, ויבטיח כי הבעלות תועבר בצורה נכונה וחוקית.
7. רשמו את הנכס: לאחר העברת הבעלות על הנכס, יהיה עליכם לרשום את הנכס בלשכת רישום המקרקעין המקומית. זה ייעשה על ידי עורך הדין.
8. שלם את המסים: כל המסים המגיעים כתוצאה מהרכישה ישולמו על ידי הקונה, בעזרת עורך הדין.
9. קבלו את המפתחות: לאחר השלמת כל השלבים הנ”ל, המפתחות למקום האירוח יימסרו לקונה, והנכס יועבר רשמית לבעלים החדש.
חשוב לציין כי התהליך יכול להשתנות בהתאם לנסיבות הספציפיות של הרכישה ואזור יוון, ולכן תמיד עדיף להתייעץ עם עורך הדין שלך ולעקוב אחר ההנחיות שלו. בנוסף, חשוב להצטייד בכל הניירת הנדרשת כולל בעלות הנכס, היתרי בנייה וכל מסמך רלוונטי אחר.
- קבל אישור שהייה: אם אתה מתכנן לחיות ביוון יותר משלושה חודשים בשנה, תצטרך להגיש בקשה לאישור שהייה. ניתן לעשות זאת באמצעות הקונסוליה היוונית בישראל.
אם אתם מתכננים לחיות ביוון יותר משלושה חודשים בשנה, תצטרכו להגיש בקשה לאישור שהייה. להלן הצעדים שיש לנקוט כדי לקבל אשרת שהייה כאזרח ישראלי:
1. אסוף את המסמכים הדרושים: כדי להגיש בקשה להיתר שהייה, יהיה עליך לספק מסמכים מסוימים, כגון דרכון תקף, הוכחת תעסוקה או הכנסה והוכחת לינה.
2. צרו קשר עם הקונסוליה היוונית בישראל: השלב הראשון בקבלת אשרת שהייה הוא יצירת קשר עם הקונסוליה היוונית בישראל. תוכלו למצוא את פרטי הקשר של הקונסוליה באתר האינטרנט שלהם.
3. מלאו את טופס הבקשה: הקונסוליה היוונית תספק לכם טופס בקשה, אותו תצטרכו למלא ולהחזיר יחד עם המסמכים הנדרשים.
4. שלם את האגרה: ישנה אגרה עבור הגשת בקשה להיתר שהייה, אותה יש לשלם בעת הגשת הבקשה.
5. המתן להחלטה: לאחר הגשת הבקשה והמסמכים הנדרשים, הקונסוליה תבחן את בקשתך ותחליט אם לאשר את אשרת השהייה שלך. תהליך זה יכול להימשך מספר שבועות, אז היו מוכנים לחכות.
6. אסוף את אישור השהייה שלך: לאחר אישור השהייה שלך, תצטרך לאסוף אותו מהקונסוליה. כמו כן, תידרשו להיות בעלי דרכון ביומטרי.
ראוי לציין כי התהליך עשוי להשתנות בהתאם לנסיבות הספציפיות ולקונסוליה, ולכן עדיף לבדוק עם הקונסוליה דרישות ספציפיות. בנוסף, חשוב להיות מודעים לחוקי ההגירה היווניים ולהתייעץ עם עורך דין לפני קבלת החלטות.
ניתן לקבל היתר Airbnb לבית ביוון, אם כי התהליך והדרישות יכולים להשתנות בהתאם למיקום ולתקנות הספציפיות. להלן סקירה כללית של הצעדים שייתכן שיהיה עליך לנקוט כדי לקבל היתר Airbnb:
מחקר תקנות מקומיות: לכל עירייה ביוון עשויות להיות תקנות שונות לגבי השכרות לטווח קצר, ולכן חשוב לחקור את התקנות במיקום הספציפי שבו הנכס ממוקם. בדרך כלל ניתן למצוא מידע זה באתר העירייה או על ידי פנייה ישירה אליהם.
השג את כל הרישיונות הדרושים: בהתאם למיקום, ייתכן שיהיה עליך להשיג רישיונות או היתרים ספציפיים כדי להשכיר באופן חוקי את הנכס שלך ב- Airbnb. זה יכול לכלול רישיון עסק, רישיון לינה לתיירים או אישור בטיחות אש.
הירשם בארגון התיירות היווני: ביוון, כל ההשכרות לטווח קצר נדרשות להירשם בארגון התיירות היווני (EOT). זוהי דרישה חוקית ותצטרך לספק את מספר ה-EOT שלך ל- Airbnb כדי לרשום את הנכס שלך.
השג ביטוח: שכירות לטווח קצר נדרשת לביטוח אחריות ובחלק מהרשויות המקומיות ייתכן שיהיה צורך בביטוח מיוחד להשכרה לטווח קצר.
הירשם במשרד המס המקומי: כבעל נכס, תידרש להירשם במשרד המס המקומי ולשלם מסים על כל הכנסה שתרוויח מהשכרת הנכס שלך. עורך הדין או יועץ המס שלך יכול לסייע לך בתהליך זה.
רשום את הנכס שלך ב- Airbnb: לאחר שתשלים את כל השלבים הדרושים, תוכל לרשום את הנכס שלך ב- Airbnb.
ראוי לציין כי התקנות והתהליכים עשויים להשתנות בהתאם למיקום, ולכן עדיף לבדוק עם הרשות המקומית לגבי דרישות ספציפיות ולהתייעץ עם עורך דין לפני קבלת החלטות. בנוסף, חשוב להיות מודעים לכל שינוי בחוקים ובתקנות.
לסיכום, קניית בית ביוון כאזרח ישראלי דורשת מחקר, תכנון ומציאת סוכן נדל”ן אמין, עורך דין וקבלת אישור מראש למשכנתא. חשוב גם לקבל אישור שהייה אם אתם מתכננים לבלות יותר משלושה חודשים בשנה ביוון.
